Как не платить налог на землю?

Практическая схема законной налоговой оптимизации

Выжать всё, что можно! Под таким девизом, похоже, осуществляется налоговая политика в Украине. Особенно остро на себе это ощутил бизнес, связанный с недвижимостью. Налог на недвижимость, земельный налог… суммы начислений в иных случаях являются просто-таки неприличными, превращая офисные и прочие здания (некогда прибыльные и ликвидные) в «чемодан без ручки» – и нести тяжело, и бросить жалко.

Неудивительно, что бизнес ищет пути оптимизации налоговой нагрузки. И такие возможности есть, например, упрощенная система налогообложения позволяет при определенных условиях земельный налог не платить вовсе.

В соответствии с п. 297.1. ст. 297 Налогового кодекса Украины плательщики единого налога освобождаются от обязанности начисления, оплаты и подачи налоговой отчетности по налогу на имущество (в части земельного налога), кроме земельного налога за земельные участки, которые не используются плательщиками единого налога первой – третьей группы для осуществления хозяйственной деятельности и плательщиками единого налога четвертой группы для ведения сельскохозяйственного товаропроизводства.

А теперь детальнее.

Использование земли в Украине является платным, это закреплено в ст. 206 Земельного кодекса Украины.

Плата за землю может вноситься в виде арендной платы (при наличии заключенного договора аренды земли) или же в виде земельного налога.

Земельный налог – обязательный платёж с собственников земельных участков и постоянных землепользователей (пп. 14.1.72 ст. 14 НК Украины). Соответственно, плательщики земельного налога – собственники и пользователи земельных участков (пп. 269.1.1. -  269.1.2. п. 269.1. ст. 269 НК Украины), а объекты налогообложения – земельные участки, находящиеся с собственности или пользовании (пп. 270.1.1. п. 270.1. ст. 270 НК Украины).

Упрощенная система налогообложения – особый механизм взимания налогов и сборов, устанавливающий замену оплаты одних налогов и сборов, установленных п. 297.1. ст. 297 НК Украины, на оплату единого налога с одновременным ведением упрощенного учета и отчетности (п. 291.2. ст. 291 НК Украины).

Пунктом 269.2. ст. 269 НК Украины предусмотрено, что субъекты хозяйствования, использующие упрощенную систему налогообложения, оплачивают земельный налог в особом порядке, предусмотренном главой 1 раздела XIV НК Украины.

Если исходить из содержания п. 297.1. ст. 297 НК Украины, условием освобождения от уплаты земельного налога является использование «упрощенцем» земельного участка, находящегося в пользовании или собственности, в своей предпринимательской деятельности.

Приказом Государственной налоговой службы Украины от 23.11.2012 г. № 1051 утверждена Обобщающая налоговая консультация относительно уплаты земельного налога собственниками нежилых помещений, плательщиками единого налога – физическими лицами – предпринимателями. Позиция налоговиков состоит в том, что если право собственности на земельный участок оформлено на физическое лицо, и земельный участок используется им для ведения хозяйственной деятельности (магазин, СТО и т.п.), то такой предприниматель (плательщик единого налога) освобождается от обязанности начисления, уплаты и подачи налоговой отчетности по земельному налогу (с учетом подпункта 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 НК Украины). В случае предоставления в аренду строений, сооружений или их части по договору аренды, одновременно с правом найма строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю также предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также который прилегает к строению или сооружению, т.е. предпринимательская деятельность наймодателем проводится обязательно за счет сдачи в аренду имущества и земельного участка, то такое физическое лицо – предприниматель (собственник нежилого помещения) также освобождается от начисления (уплаты) и подачи налоговой отчетности по земельному налогу.

Хотя указанная консультация адресована физическим лицам – предпринимателям, изложенная в ней правовая позиция вполне применима и к юридическим лицам – плательщикам единого налога третьей группы.

Аналогичным путем движется и судебная практика. Так, например, в определении Высшего административного суда Украины (ВАСУ) № К/800/1209/15 от 15 декабря 2015 г. суд пришел к выводу об отсутствии оснований для начисления плательщику единого налога (в данном случае это было акционерное общество) денежного обязательства по земельному налогу за использование в хозяйственной деятельности принадлежащего ему земельного участка (акционерное общество занималось предоставлением в аренду помещений).

Идентичная позиция, только уже в отношении физического лица – «упрощенца», изложена в определении ВАСУ № К/800/65878/14 от 17 февраля 2016 года.

Несколько особняком в этом ряду стоит постановление Верховного Суда Украины № 826/14703/13-а от 24 ноября 2015 года, в котором ВСУ пришел к выводу, что предоставление в найм (аренду) нежилого помещения не означает, что механически (автоматически) вместе с имуществом нанимателю передается и обязанность по оплате налога на земельный участок, а возможность освобождения от уплаты земельного налога при условии, например, когда отдельно сдается в аренду строение, его часть или нежилое помещение без земельного участка, на котором размещена данная недвижимость, не предусмотрена.

Проще говоря, ВСУ заключил, что вместе со зданием, сооружением, помещением и т.п., переданными в аренду, должно передаваться и право пользования земельным участком. И если такое право не передается, то в таком случае освобождение от уплаты земельного налога не предусмотрено.

Позиция довольно странная, особенно если учесть, что согласно ст. 796 Гражданского кодекса Украины одновременно с правом найма строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они размещаются, а также право пользования земельным участком, который прилегает к строению или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма. Однако при составлении договоров аренды позицию ВСУ целесообразно учитывать, чтобы при возникновении спора с налоговыми органами не давать лишнего повода для налоговых доначислений.

Существует широкий спектр бизнес-схем, в которые можно успешно «встроить» плательщика единого налога как землевладельца или землепользователя. Кроме арендных операций есть примеры подобного использования «упрощенцев» в строительстве, а также и в других отраслях. При грамотной разработке схемы с учетом требований законодательства, в первую очередь налогового, выгода от такой налоговой оптимизации может быть существенной.

 

Сергей Чаплян, адвокат, управляющий партнер SEART Lawyers

Материал по состоянию на 05 декабря 2016 г.

Воспроизведение настоящего текста полностью или частично без указания имени автора и прямой геперссылки на данную страницу не разрешается.

Контакты